Le privilège d’habiter Montréal

«Pour la Ville, la hausse de valeur se traduit par une hausse des revenus fonciers, sans qu’elle ait à augmenter ses services ou à construire des infrastructures pour accueillir davantage de résidents», écrit l'auteur.
Photo: Olivier Zuida Le Devoir «Pour la Ville, la hausse de valeur se traduit par une hausse des revenus fonciers, sans qu’elle ait à augmenter ses services ou à construire des infrastructures pour accueillir davantage de résidents», écrit l'auteur.

Disons-le franchement : vivre à Montréal est devenu un luxe.

Le sujet de l’accès au logement dans la métropole devient de plus en plus brûlant. Depuis que l’on sait que Montréal a connu son pire solde migratoire en 20 ans, l’île a battu l’année dernière un autre triste record : celui de la pire hausse des prix de l’immobilier des dernières décennies. Depuis, plusieurs y sont allés de différentes théories : certains pointent la congestion routière et les difficultés à stationner, alors que d’autres accusent les promoteurs immobiliers d’être responsables du drame.

Cette situation était largement prévisible et ne peut se résumer qu’à une ou deux causes. Pourtant, on omet de souligner un point essentiel qui, quant à lui, est directement imputable aux choix que nos élus ont faits par rapport à leur ville.

En novembre dernier, la mairesse de Montréal déclarait que : « C’est un privilège de construire à Montréal. Les gens viennent à Montréal parce qu’il y a une qualité de vie. » Effectivement, les quartiers centraux proposent généralement une qualité de vie qui s’améliore : circulation apaisée, saillies de trottoirs fleuries, commerces de proximité. Bref, on préserve une ville à « échelle humaine ».

Le problème, ici, est que le privilège de construire à Montréal fait en sorte que ça devient un privilège de… vivre à Montréal.

Prenons, par exemple, l’arrondissement de Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension. Cet arrondissement, qui compte plus de 140 000 habitants, a délivré 15 permis de construction résidentielle en 2019 et 13 en 2020. Quand on regarde une carte, il est presque impossible de trouver un terrain disponible. Pire : la plupart du temps, il n’est pas non plus possible d’ajouter des logements ou de construire plus haut. On remplace des immeubles de 8 logements par d’autres immeubles de 8 logements.

Autrement dit, il n’y a plus de place nulle part. Les quartiers centraux ressemblent à une pelouse anglaise de laquelle aucun brin ne dépasse. Lorsque les arrondissements verrouillent le zonage et empêchent l’ajout d’unités résidentielles par une réglementation trop sévère, il ne faut pas s’étonner de voir les prix grimper en flèche. Pour la Ville, la hausse de valeur se traduit par une hausse des revenus fonciers, sans qu’elle ait à augmenter ses services ou à construire des infrastructures pour accueillir davantage de résidents. Pour elle, la situation est idéale. Pour le locataire ou pour la jeune famille qui rêve de s’établir, elle l’est pas mal moins.

Les gens sont choqués de voir apparaître sur le marché des studios à 1200 $ par mois, et même plus. Pourtant, ce qu’on ne réalise pas, c’est que c’est le prix que ça coûte maintenant. Le temps où on pouvait trouver un 4 ½ pour 800 ou 900 $ par mois n’est pas seulement révolu : il est dépassé depuis bien longtemps.

Comprenons-nous bien : l’urbanisme est une affaire de choix. Il n’y a pas, fondamentalement, une « bonne » ou une « mauvaise » façon de faire une ville. Beaucoup adorent New York, alors qu’on ne peut vraiment pas dire que c’est une ville à échelle humaine. On aime Montréal pour d’autres raisons.

Les choix que nous faisons, en matière d’aménagement urbain, ont des conséquences sur une ville et ses habitants. Le choix qu’a fait Montréal, en plafonnant la densité résidentielle dans les quartiers centraux, en préserve certes la qualité, mais a nécessairement pour conséquence de rendre ces quartiers, à terme, inabordables. Les tentes que l’on a vu apparaître le long du boulevard Notre-Dame, cet automne, sont une des conséquences de ces choix.

Si c’est le choix que font les administrations municipales, d’accord. Mais assumons ce choix. Assumons simplement que si la ville est aujourd’hui hors de prix et que les gens moins aisés la fuient, c’est parce que nous avons collectivement fait le choix de faire en sorte que vivre sur l’île soit un privilège, plutôt qu’un droit.

11 commentaires
  • François Beaulé - Inscrit 21 janvier 2021 08 h 59

    Moyenne densité : les arrondissements centraux font le bon choix

    Ce ne sont pas les quartiers centraux, comme Rosemont et Villeray, qui ont induit l'étalement urbain que l'on subit depuis des décennies et qui cause maintenant des problèmes de transport. Mais plutôt la faible densité des banlieues. La densité de Villeray est plusieurs fois celle des banlieues. Cette moyenne densité est très agréable et il faut la préserver. Ce sont les banlieues proches, que celles-ci soient situées sur l'ìle de Montréal ou ailleurs, qui doivent se densifier avec pour objectif d'atteindre une densité semblable à celles de Rosemont, Villeray ou le Plateau Mont-Royal. La moyenne densité permet de concilier la qualité de vie et un faible étalement urbain.

    Il y a quand même quelque chose de simple que les arrondissements centraux pourraient faire pour réduire l'embourgeoisement. Il s'agit d'interdire la conversion de duplex ou de triplex en unifamiliale. Et plutôt que d'essayer de conserver les « shoebox », Rosemont devrait imposer à leurs propriétaires qui veulent les agrandir de les remplacer par des duplex. Actuellement, la réglementation est contournée et après les travaux, il ne reste presque rien du shoebox d'origine.

    Un mot sur le campement dans un parc près de la rue Notre-Dame. M. Howe prétend que 1200 $ est un loyer normal pour un petit studio. Il est évident que les ex-campeurs n'ont pas les moyens de payer un tel loyer. Il faut des HLM, à Montréal et dans toutes les banlieues.

    Laurent Howe devrait lire cet article paru hier :
    https://www.lapresse.ca/actualites/grand-montreal/2021-01-20/explosion-du-taux-de-logements-vacants-a-montreal.php
    On y apprend que le taux de logements vacants a explosé à Montréal depuis quelques mois. Ce taux est maintenant beaucoup plus élevé à Montréal qu'à Laval et dans les autres banlieues. Diminution de l'immigration, élimination du tourisme AirBnB et loyers beaucoup trop élevés sont les principales causes du phénomène.

    • Nadia Alexan - Abonnée 21 janvier 2021 16 h 24

      Si la ville devient de plus en plus inabordable pour les gens avec un revenu modique, ils seront obligés de résoudre à un logement hors de la ville, dans les banlieues moins chères, ce qui augmentera le volume de transport avec les effets de serre que l'on connaît.
      Il incombe à la ville de construire des logements avec des prix abordables pour empêcher les gens de fuir aux banlieues.

  • Jean Richard - Abonné 21 janvier 2021 10 h 49

    Réflexions et questions

    « Montréal a connu son pire solde migratoire en 20 ans » – Formulé ainsi, cette affirmation est inexacte puisque fondée sur des données incomplètes. Montréal a connu une croissance continue de sa population au cours des 30 dernières années et 2020 ne ferait pas exception à la règle. La différence entre 2020 et les années antérieures, c'est qu'il y a eu, d'une part, une accélération du nombre de décès, mais surtout que l'arrivée des immigrants a été freinée par la pandémie. Montréal est une terre d'accueuil pour les immigrants et ces derniers, lorsqu'ils s'y installent, deviennent des citoyens à part entière.

    « un autre triste record : celui de la pire hausse des prix de l’immobilier » – Ainsi le veut notre système politique : si le prix de l'immobilier augmentent, c'est que la demande augmente. Et si on fait de la surenchère sur les prix, c'est que l'argent est là. D'accord, la spéculation est une pomme pourrie dans le fonctionnement d'une ville, mais d'aucun vous diront qu'elle va de pair avec la vitalité de l'économie. D'autres vous diront que Montréal est encore très abordable si on la compare à Toronto et Vancouver, et la qualité de vie n'est pourtant pas moindre. Cette qualité de vie, améliorée par certains réaménagements urbains et l'apaisement de la circulation automobile, contribue à la demande. Et une question : les vrais propriétaires de l'immobilier à Vancouver et à Toronto ne seraient-ils pas les mêmes qu'à Montréal ?

    « Le choix qu’a fait Montréal, en plafonnant la densité résidentielle dans les quartiers centraux » – Pour qu'on puisse penser à densifier certains quartiers (Le Plateau, Rosemont, Villeray...), il faut avant tout se débarrasser de la voiture individuelle comme mode de transport privilégié. Chaque fois qu'on fait un pas dans la bonne direction, on entend des hurlements. Autre problème : l'architecture et l'environnement. Les immeubles hauts qui transforment la voie publique en enfer (l'hiver surtout), on n'en veut pas.

  • Bernard Dupuis - Abonné 21 janvier 2021 11 h 46

    Qu'en est-il du recul du français?

    Mes neveux et nièces ont quitté Montréal principalement à cause de la difficulté de plus en plus grande de vivre en français dans plusieurs quartiers de Montréal. Pourtant, ceux-ci sont pratiquement bilingues. Mais, le caractère « british » et « franglais » progresse comme une traînée de poudre et par conséquent l’utilisation du français a pratiquement perdu tout son sens. Que ce soit dans le milieu du spectacle, dans le milieu du travail ou du commerce le visage français de Montréal rétrécit comme peau de chagrin.

    Parler français devient honteux même en présence de francophones. Comme dans les années cinquante, aussitôt qu’un anglophone arrive dans un groupe tout le monde passe à l’anglais. Quatre-vingt-dix pour cent des nouvelles raisons sociales de restaurants et d'entreprises de distributions de repas préparés sont anglophones.

    Fréquenter un cégep anglophone devient comme un promotion sociale. La nouvelle génération, que l’on pourrait qualifier de « british » Montreal, se croit obligée d’utiliser le vocabulaire et les expressions anglaises pour se faire comprendre.

    En résumé, il semble que la vie en français est de plus en plus malmenée à Montréal. Cela n’est-il pas une des raisons importantes pour qu’une bonne partie de la population francophone tente de fuir dans les couronnes sud ou nord?

    Bernard Dupuis, 21/01/2021

    • Jean Richard - Abonné 21 janvier 2021 12 h 30

      Le recul du français n'est pas exclusivement montréalais. Il est québécois et pire, français. Ça s'explique de plusieurs façons.

      L'économie du Québec est très variée, mais il y a deux domaines qui se détachent du reste et où le français n'est pas la langue de travail : l'aéronautique et les technologies de l'information. Chez Airbus-Bombardier à Mirabel ou chez Pratt & Withney à Longueuil, il y a, au niveau de l'ingénierie surtout, de nombreux anglophones unilingues. Alors, être ingénieur chez cet avioneur, c'est être obligé de parler en anglais. Idem à Longueuil. Enfin, dans le poste de pilotage des avions d'Air Canada, croyez-vous qu'on parle français ? À moyen terme, il faut s'attendre à ce que l'industrie de l'aéronautique prenne une place beaucoup moins grande dans notre économie, mais ça ne fera pas avancer la cause du français.

      L'industrie de la culture – Ce n'est pas une grande puissance économique, mais elle est loin d'être négligeable et surtout, elle est très visible ou très audible. Bien sûr, nous avons une radio-télévision financée par nos impôts et qui ne joue pas du tout son rôle au Québec. Cette radio fédérale semble s'être donné comme mission de bilinguiser le Québec, ce qui à moyen terme se transformera en anglicisation. À écouter cette radio le matin, on finit par croire qu'on ne produit plus rien en français (ou dans d'autres langues que l'anglais) à Montréal, ce qui n'est pas la réalité.

      En matière de production culturelle, certaines petites villes des régions tirent bien leur épingle du jeu et se font connaître bien au-delà de leurs frontières régionales. Toutefois, c'est encore dans la métropole que le rayonnement culturel est à son plus fort, ce qui est tout-à-fait normal. Or, le milieu le plus stérile, c'est peut-être celui entre les régions et la métropole, la banlieue. La banlieue du royaume de la bulle est un foyer d'éclosion de la culture Netflix, qui n'est pas très francophone. Quitter Montréal pour s'exiler à Netflixville ?

  • Madeleine LaRoche - Abonnée 21 janvier 2021 11 h 51

    Le Ville fait le choix de plafonner la construction...

    Il faudrait que monsieur l'urbaniste visite son Île avant d'arriver à telle conclusion. Je l'invite à visiter Rosemont et son Angus, Griffintown et évidemment son Centre-ville. Il semble qu'il n'y a aucune corrélation entre le «plafonnement de construction d'unités de logments» et l'augmentation des loyers puisque dans ces quartiers, les constructeurs de logements ont le vent dans les voiles, cela sans être trop inquiétés par la municipalité quand à la grosseur et la hauteur des bâtiments. La Ville ne semble pas non plus s'inquiéter de l'architecture ni de l'esthétisme de ces immeubles. Pas plus que de l'effet produits dans ces quartiers aux maisons de deux ou trois étages assez semblables qui ont entre 50 et cent ans.

  • Johanne Archambault - Abonnée 21 janvier 2021 13 h 02

    Vous prêchez pour la densification

    Plus de monde dans le même espace, n'est-ce pas le moyen d'aggraver les problèmes (d'entassement, de circulation, de salubrité...) dont la ville souffre déjà trop? Les promoteurs surtout y gagneraient. Il ne s'agit pas de faire d'eux (ou de la cupidité) la source de tous les maux, mais dieu qu'ils sont nombreux à grenouiller dans les cercles et instances où se prennent les décisions. Plus de cages à poules, plus de lampes allumées à longueur de journées, plus de verdure en photos seulement, plus de faux luxe et de coûts de logement prohibitifs, ça vous dit? Et les appartements (locatifs ou en copropriété) trop coûteux à entretenir décemment, nids de misères et de parasites? La ville centrale est déjà suffisamment dense. Intéressez-vous aux couronnes, si possible sans étendre la banlieue au détriment des terres agricoles.