Montréal: l’accès au logement se restreint pour les locataires

«Si les crises du logement ont été récurrentes dans l’histoire de Montréal, elles ont aussi eu un effet cumulatif, restreignant chaque fois un peu plus l’accès au logement», affirme l'auteur.
Photo: Pedro Ruiz Le Devoir «Si les crises du logement ont été récurrentes dans l’histoire de Montréal, elles ont aussi eu un effet cumulatif, restreignant chaque fois un peu plus l’accès au logement», affirme l'auteur.

À Montréal, le faible taux d’inoccupation sur le marché locatif (1,9 % selon les données les plus récentes de la SCHL) fait craindre le pire pour les ménages locataires à l’approche du 1er juillet. Depuis quelques mois déjà, plusieurs acteurs, dont les associations de locataires, ne se gênent pas pour évoquer une nouvelle crise du logement.

Il y a près de quarante ans, Marc H. Choko publiait un ouvrage ayant précisément pour titre Crises du logement à Montréal. L’auteur y traçait le portrait des crises successives que la ville avait traversées dans ce secteur de 1860 à 1939, soulignant que, même si les problèmes de logement dans le système capitaliste demeuraient structurels et permanents, ceux-ci s’étaient aggravés à certaines périodes dans l’histoire sous l’effet de conjonctures particulières.

Au moment où le livre paraissait, en 1980, Montréal faisait d’ailleurs face à une autre crise du logement, provoquée par les bouleversements économiques mondiaux, mais aussi par les opérations de rénovation urbaine, ayant entraîné la démolition de près de 30 000 logements dans les décennies précédentes. Quelques années plus tôt, le fédéral avait également imposé un gel des salaires pour stopper l’inflation. Alors que les logements bon marché se faisaient plus rares et que les hausses de loyer atteignaient en moyenne près de 10 % par année, les salaires des travailleurs, eux, stagnaient. Choko observait alors une hausse de la discrimination dans le choix des locataires et l’exode des travailleurs à faible revenu du centre-ville, premier signe d’une gentrification naissante.

La crise des années 2000

Plus fraîche dans les mémoires, la dernière crise du logement que Montréal ait connue remonte au début des années 2000. Dès 1998, dans son dossier noir sur le logement et la pauvreté, le FRAPRU sonnait l’alarme et parlait d’une crise, en référence non pas à la rareté des logements, mais à l’incapacité d’un nombre grandissant de ménages locataires à consacrer une part raisonnable de leurs revenus pour se loger.

En raison notamment du ralentissement de l’activité immobilière durant les années 1990 et du retrait du fédéral du logement social en 1994, le stock de logements disponibles dans la métropole progressait peu. En 2000, le taux d’inoccupation baissait à 1,5 %, puis chutait à 0,6 % en 2001. Une dizaine de jours avant le 1er juillet, les associations de locataires dénombraient cette année-là au moins 200 ménages incapables de se trouver un logement et réclamaient des mesures d’urgence pour leur venir en aide.

De 2001 à 2003, au plus fort de la crise, les loyers étaient contraints à des hausses moyennes de près de 5 % annuellement. Le problème est qu’une fois que les loyers ont été augmentés, ils ne diminuent plus, même lorsque la crise s’estompe. L’approche dite de conciliation des intérêts entre locateurs et locataires, privilégiée historiquement par le gouvernement du Québec, est en effet peu propice à des révisions à la baisse et s’est aussi montrée peu efficace pour réguler les loyers en période de crise.

Les contours de la nouvelle crise

À la différence de la précédente, la nouvelle crise du logement qui se dessine n’est pas attribuable à une diminution de la construction résidentielle. Comme l’a montré une étude de l’IRIS réalisée par Louis Gaudreau et Manuel Johnson, le développement immobilier se porte au contraire assez bien depuis une vingtaine d’années à Montréal. La croissance ne touche cependant pas tous les types de logements de la même façon, surtout pas les logements locatifs à moindre coût, qui eux se raréfient. D’après la même étude, la conversion de logements locatifs en condos aurait aussi augmenté au cours de la même période, créant une pression supplémentaire sur les ménages locataires.

Il est clair que la nouvelle crise converge avec l’intensification et l’extension de la gentrification, qui frappe aujourd’hui beaucoup plus de secteurs qu’au début des années 2000. À cela s’ajoute l’apparition au cours des dernières années des plateformes d’hébergement touristique, telles qu’Airbnb, qui sont littéralement en train de gruger le parc locatif de certains quartiers centraux. Certaines choses changent moins par contre… Une enquête menée par le RCLALQ dans les derniers mois confirme que la discrimination reste toujours plus visible en période de pénurie de logements.

À force de mobilisations, les associations de locataires ont contribué au fil du temps à édifier et à maintenir un régime de protection pour les ménages locataires, particulièrement ceux à faible revenu, comprenant un ensemble de droits et de recours (droit au maintien dans les lieux, usage d’un bail type, accès à un logement social, etc.). C’est ce régime de protection qu’il faut renforcer, encore plus dans un contexte de crise.

Que ce soit la récente proposition de règlement pour une métropole mixte de l’administration Plante dont l’entrée en vigueur n’est prévue que pour 2021, la stratégie fédérale sur le logement du gouvernement Trudeau dont les retombées se font toujours attendre ou, pire encore, le refus du gouvernement Legault d’investir dans AccèsLogis pour construire de nouveaux logements sociaux (une première en plus de vingt ans), les réponses politiques sont pour l’instant nettement insuffisantes. Si les crises du logement ont été récurrentes dans l’histoire de Montréal, elles ont aussi eu un effet cumulatif, restreignant chaque fois un peu plus l’accès au logement pour les ménages locataires et, ce faisant, l’accès aux quartiers centraux. Il sera difficile de revenir en arrière, c’est maintenant qu’il faut agir !

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