Qui crée une crise du logement?

Le taux d’inoccupation se situait à 1,9% dans la région montréalaise en octobre dernier.
Photo: Catherine Legault Le Devoir Le taux d’inoccupation se situait à 1,9% dans la région montréalaise en octobre dernier.

Le taux d’inoccupation des logements se situait à 1,9 % dans la région de Montréal, et à 1,2 % à Gatineau. Ces chiffres datent d’octobre. Ce n’est pas le niveau de 2001-2002, où 0,6 % des logements étaient vacants (1 sur 167), mais on s’en approche à grands pas.

Pour l’expliquer, il y a des facteurs conjoncturels comme le bas taux de chômage et l’immigration qui favorisent la formation de ménages, donc stimulent la demande de logements. Beaucoup de boomers retraités redeviennent locataires et louent des logements neufs. Enfin, les locataires tardent à accéder à la propriété en raison des prix à l’achat qui augmentent, alors que le coût d’être locataire a baissé par rapport au revenu. Il y a aussi des facteurs décisionnels.

Les gouvernements

Les gouvernements successifs sont en partie responsables de la chute du taux d’inoccupation, faute d’avoir agi durant la décennie d’accalmie 2006-2016. Ils ont découragé l’investissement et la gestion d’immeubles locatifs :

Les critères de fixation de loyer ne permettent de récupérer le coût d’une rénovation qu’en 37 ans, plutôt qu’en 8 ans comme dans les années 1980. On tue ainsi les projets de conservation des logements locatifs.

D’importantes contraintes augmentent les coûts de production et de rénovation de logements locatifs : obligation d’embaucher une main-d’oeuvre assujettie aux conditions de travail édictées par la Commission de la construction du Québec (loi R-20) et normes constamment rehaussées par la Régie du bâtiment du Québec.

La loi et le tribunal de la Régie du logement créent un déséquilibre des droits qui encourage la déresponsabilisation, faisant fuir les petits propriétaires bailleurs qui trouvent mieux à faire que de gérer des problèmes et subir des pertes irrécupérables.

L’hébergement touristique illégal rend des logements indisponibles, mais le gouvernement semble plus intéressé à percevoir des taxes qu’à refréner les contrevenants.

Au pic de la crise du logement en juin 2002, la ministre des Finances, Pauline Marois, évoquait la possibilité d’alléger le contrôle des loyers et d’instaurer des mesures fiscales comme solutions : rien n’a bougé. Le Parti libéral proposait pour sa part une refonte des critères de fixation de loyer : rien n’a bougé après son élection en 2003. L’ADQ de Mario Dumont suggérait aussi une déréglementation. Durant ce temps, le Manitoba déréglementait les loyers et s’évitait ainsi une crise de disponibilité encore plus grave.

Les villes

La Ville de Montréal s’apprête à présenter son règlement obligeant les promoteurs à inclure 20 % de logements abordables, 20 % de logements sociaux et 20 % de logements familiaux dans leurs projets immobiliers. Forcés de subventionner l’aide au logement, ils ont déjà prédit une hausse des coûts de 16 % qui se répercutera sur l’abordabilité des autres logements. Cela freinera les projets.

Par ailleurs, les villes ne facilitent pas la délivrance de permis de rénovation ni la conversion en logements des locaux commerciaux (devenus plus difficiles à louer en raison de la vente en ligne, des taxes non résidentielles et du cauchemar du stationnement).

Les locataires

Les chiffres de Statistique Canada démontrent qu’en dix ans, le revenu net des locataires a augmenté de 28 %, et le loyer d’un 3½ à Montréal de 18 %. Avec un taux d’effort moindre à consacrer au loyer, de plus en plus de locataires choisissent de vivre seuls (51 % au Québec, contre 41 % dans le reste du Canada). Ce mode de vie accapare des logements. Aussi, des milliers de logements sont retirés du marché, étant sous-loués à des touristes par les locataires qui détiennent plusieurs baux.

Les propriétaires

Des propriétaires ont décidé de ne plus louer. À Montréal, près de 5000 duplex ont disparu du rôle foncier depuis 10 ans, soit convertis ou reconstruits en copropriétés, soit devenus unifamiliaux. Bien davantage parmi les 57 000 duplex restants sont discrètement devenus des copropriétés indivises. Dans trop de cas, les réparations nécessaires et majeures n’auraient jamais pu se financer par des loyers.

En route vers une crise

Ce qui avait résorbé la crise du logement du début des années 2000, c’est le vaste mouvement d’accès à la propriété, provoqué par une économie en essor et des taux d’intérêt en baisse. Des centaines de milliers de logements s’étaient graduellement libérés. Une crise s’amorce, mais les facteurs ayant dénoué celle de 2000-2005 ne se reproduiront pas. Le gouvernement n’a pas non plus les moyens de subventionner la construction rapide de milliers de logements sociaux coûtant en moyenne 200 000 $ par porte.

À moins d’une crise économique que personne ne souhaite, seule une modernisation des règles de fixation de loyer pour préserver l’intérêt de louer, ainsi qu’un assouplissement de la réglementation dans la construction pourront inverser la tendance. C’est au gouvernement d’agir, et vite.

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2 commentaires
  • François Beaulé - Abonné 24 avril 2019 09 h 24

    Favoriser l'accès à la propriété

    M. Brouillette décrit avec précision et clarté la crise du logement qui se développe à Montréal et à Gatineau. Il explique que cette crise est causée en partie par le déclin de l'accès à la propriété. Il faudra plus qu'une mesure pour augmenter le nombre de logements disponibles.

    Il faut absolument rendre possible la construction de logements abordables. Tant pour permettre aux jeunes ménages d'accéder à la propriété que pour éviter que des locataires se retrouvent à la rue. La réflexion et l'action pour diminuer les coûts de construction sont devenues nécessaires, urgentes même.

    Le gouvernement devrait aussi interdire la conversion de plex en condos tant que le taux d'inoccupation est faible.

  • Sylvain Auclair - Abonné 24 avril 2019 11 h 07

    Récupérer le cout d'une rénovation?

    Je crois qu'il y a ici un malentendu. La justification de l'augmentation due à une rénovation n'est pas de récupérer la dépense, de l'amortir, parce que, si c'était le cas, il faudrait baisser le cout du loyer une fois la rénovation amortie. En fait, l'augmentation est équivalente au rendement d'un investissement de même valeur dans un certificat de placement garanti. Et comme les taux d'intérêts sont moins élevés de nos jours qu'il y a 30 ans...