Desserrer l’étau

L’année dernière à pareille date, on parlait déjà d’une crise du logement locatif à Montréal et dans plusieurs autres municipalités. Cette année, la situation, qui s’est compliquée du fait de la COVID-19, s’est aggravée si on se fie au nombre de demandes d’aide d’urgence que reçoivent les municipalités de la part de locataires qui n’ont pu trouver un toit.

Pour la troisième année consécutive, le taux d’inoccupation des logements a baissé au Québec, pour s’établir à un maigre 1,8 % et plus bas encore, soit 1,5 %, à Montréal et à Gatineau. Dans certains quartiers centraux de Montréal, le taux d’inoccupation atteint 0,5 %. Il faut remonter à 2004 pour retrouver une telle rareté au Québec. Pour que le marché locatif soit en équilibre, le taux d’inoccupation doit être du double, soit 3 %.

La situation, dont profitent les locateurs, a plusieurs conséquences. Évidemment, elle pousse à la hausse le prix des loyers. Selon une recension effectuée par le Regroupement des comités de logement et associations de locataires au Québec (RCLALQ), qui a passé en revue les annonces de logements à louer apparaissant sur le site Kijiji, le loyer pour un 5 1/2 à Montréal s’élevait en moyenne de 1563 $ par mois, alors que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) l’évaluait à 1118 $ l’automne dernier. La différence s’explique en grande partie par le fait que la SCHL, qui procède par sondages, ne s’intéresse qu’aux logements déjà loués.

En principe, les propriétaires ne peuvent hausser leur loyer au-delà des limites fixées par la Régie du logement. Bon nombre d’entre eux respectent ce cadre pour les locataires qui renouvellent leur bail. Mais ce n’est assurément pas le cas pour les locataires qui signent un nouveau bail : les propriétaires en profitent pour « ajuster » le loyer au prix du marché. Ces nouveaux locataires ont dix jours pour s’adresser au tribunal administratif pour une réduction du loyer, les propriétaires devant inscrire au bail le montant du dernier loyer payé. Mais les locataires ne le font pas.

En dépit des critères de la Régie du logement, propriétaires et locataires peuvent s’entendre pour fixer de gré à gré le montant du loyer. Il ne s’agit donc pas d’un contrôle des loyers au sens strict. En pratique, deux régimes s’appliquent en matière de fixation de loyer : le premier pour les locataires qui renouvellent leur bail et l’autre, pour ceux qui veulent se trouver un nouveau logement. On doit constater qu’en période de rareté, les locateurs ont le gros bout du bâton quand ils remettent un logement sur le marché.

En outre, cette rareté permet aux propriétaires de faire la fine bouche, de « choisir » leurs locataires en les discriminant pour des motifs parfois illégaux. Ils ne peuvent d’emblée rejeter les prestataires d’aide sociale ni, en cette période de COVID-19, les travailleurs qui n’ont plus d’emploi et qui touchent la prestation canadienne d’urgence (PCU), dont on sait qu’elle se tarira un jour. Mais puisque souvent plusieurs candidats sont en lice, c’est ce qu’ils font, tout comme ils peuvent éconduire les ménages avec enfants, les immigrants, les minorités visibles, même si c’est interdit. Certains propriétaires se mettent même à exiger illégalement un dépôt. Les reprises de logement pour abriter des membres de la famille et les « rénovictions » dans les quartiers qui se gentrifient se multiplient. Le gouvernement doit trouver des moyens pour mettre fin aux abus.

Selon une analyse dévoilée mardi par l’Institut de recherche et d’informations socio-économiques (IRIS), exploiter un immeuble locatif peut être très lucratif. Un investisseur qui aurait acheté un immeuble à logements il y a 15 ans pour le revendre maintenant aurait fait à terme entre 20 % et 27 % de bénéfices annuels sur une mise de fonds de 30 % de la valeur de leur immeuble. Une grande partie de ce pactole vient de la plus-value réalisée à la revente et il est évident que bien des locataires font les frais des poussées spéculatives.

Les associations qui défendent les droits des locataires, comme le RLCALQ, réclament un strict contrôle des loyers, une mesure qui n’est pas sans effets pervers. Dans les circonstances, il importe avant tout d’augmenter l’offre de logements abordables en construisant les logements sociaux promis depuis trop longtemps, mais pas seulement. Il faut miser sur des stratégies d’accession à la propriété, ce qui libère des logements existants, et sur les coopératives d’habitation. Il faut aussi bâtir des logements décents pour moins cher en procédant à la révision du Code du bâtiment et des réglementations municipales. Bref, il n’existe pas de solution miracle : on doit plutôt compter sur une panoplie de mesures visant à desserrer l’étau des propriétaires dans un marché raréfié.

8 commentaires
  • Mathieu Lacoste - Inscrit 2 juillet 2020 09 h 03

    « La Régie du loyer (sic) a mis trois ans à statuer en faveur du locataire qui se plaignait de l’insalubrité de l’immeuble»

    Trois années à devoir payer son loyer, pour vivre dans un taudis.

    Au Québec nous avons à la fois des taudis et des inspecteurs des Travaux publics;

    Alors, comment se fait-il qu'en 2020, en débit des lois et des inspecteurs, on retrouve encore des taudis?

    Parce qu'il est difficile de prouver l'insalubrité devant la Régie du logement et parce que les inspecteurs municipaux et ceux de la Régie du bâtiment se font acheter depuis des années.

  • Jean-Roch Coupal - Inscrit 2 juillet 2020 09 h 36

    Oui, il existe une "solution miracle".

    Une seule solution pourrait venir à la fin de la pénurie de logements abordables pour tous et chacun. La fixation des prix des logements par le gouvernement (PAS la Régie du Logement). Une Loi qui obligerais les locateurs à louer les logements selon un prix MAXIMAL en fonction de la grandeur du logement. NON pas en fonction des services et autres à proximité. Par exemple, le prix MAXIMAL d'une pièce (dans le logement) pourrait être de 200$/mois. On s'entennds ici que la pièce est 'fermée". Mais le minimum, pour un logement, serait, comme de 500$/mois. Donc, un 2 1/2 serait à 500$/mois, alors qu'un 3 1/2 serait à 600$/mois, un 4 1/2 à 800$/mois, et ainsi de suite. Bien sûr, il s'agirait d'un prix MAXIMAL qui pourrait être plus bas si certains services ne sont pas à proximité. En ce qui concerne les propriétaires qui font du "screening" de locataires éventuels, Les enquêtes de crédit ainsi que les enquêtes crminelles devraient être abolies et revenir à la vieille méthode de vérification, soit celle ou un futur propriétaire contacte le propriétaire actuel de son futur locataire afin de prendre des informations concernant le paiement de son loyer, SEULEMENT !!!! Le futur locataire n'aurait qu'à fournir son nom, adresse actuelle, numéro de téléphone ainsi que le nom et le numéro de téléphone de son propriétaire actuel. AUCUNE autre information même le nombre de personnes dans le ménage, s'il y a des enfants, sa source de revenu, s'il a des animaux, etc... Si cela était fait, la Régie du Logement redeviendrait le service pour laquelle, elle a été conçue, soit celle de faire en sorte que les locataires puissent vivre dans un logement décent qui est entretenu par le propriétaire. Ce qui ferait "disparaitre" les logement insalubres et indécents que des propriétaires non-consciencieux possèdent. cela ferait disparaites les propriétaires avides d'argent qui ne se soucient pas de leurs locataires.

    OUI, la solution "miracle" existe, il n'en revient au gouvernement de la faire !

    • Denis Langlois - Abonné 2 juillet 2020 11 h 57

      M. Coupal,

      Partant de bonnes intentions vos propos dénotent une méconnaissance du parc locatif montréalais. Les personnes travaillant dans ce secteur pourront vous confirmer l'importance des propriétaires occupants qui, confrontés à une mise en oeuvre de votre solution miracle... ne le seraient certainement plus. Vous affirmez vous-mêmes qu'il faut " faire en sorte que les locataires puissent vivre dans un logement décent qui est entretenu par le propriétaire." Or, d'après votre proposition, il faudrait que les propriétaires occupants entretiennent bien souvent "à perte". J'aimerais bien que vous m'expliquiez comment vous entendez obliger ue personne à entretenir un logement dont le prix ne lui permettrait pas de couvrir ses dépenses.
      Ne faire aucune distinction entre les différents cas de figure vous permet de penser qu'il existe une solution "one size fits all", ce qui est faux... "tuer" le parc de logements détenu par des propriétaires occupant pour dompter les investisseurs spéculateurs ne peut pas être une solution gagnante en regard de la situation réelle à Montréal.

  • Jean Richard - Abonné 2 juillet 2020 10 h 44

    Airbnb et la covid

    La covid et l'absence d'activités à grand déploiement devraient faire baisser de façon radicale le nombre de touristes visitant Montréal au cours des prochains mois. Or, il y aurait à Montréal un nombre important de logement qui sont offerts en location non pas aux résidants de la ville, mais aux touristes de passage.
    La baisse prévue de l'affluence touristique va-t-elle pousser nombre de propriétaires de logements inoccupés à mettre ceux-ci sur le marché résidentiel ? Certes, les appartements airbnb ne sont pas en majorité des appartements pour les familles, mais il n'y a pas que les familles qui soient en quête de logement.

  • Roland Wikaryjak - Inscrit 2 juillet 2020 11 h 23

    Une solution

    La Municipalité de Verdun a pris des mesures sévères pour protéger son parc locatif et interdire Airbnb sur son territoire. Un exemple à suivre!

  • François Beaulé - Inscrit 2 juillet 2020 11 h 30

    Le prix des nouvelles constructions

    « Il faut aussi bâtir des logements décents pour moins cher en procédant à la révision du Code du bâtiment et des réglementations municipales ». Je doute que la proposition de M. Dutrisac soit acceptable. Le Code du bâtiment existe pour assurer une solidité, une étanchéité et une isolation suffisantes pour le confort, la durabilité et l'économie d'énergie des habitations. Ce serait une grave erreur de revoir à la baisse ses exigences. Ce n'est jamais une bonne idée de construire « cheap ». Le manque de durabilité coûte très cher à long terme. Et une mauvaise isolation est incompatible avec la nécessité de réduire l'empreinte environnementale des bâtiments.

    On devrait plutôt combattre la collusion des entreprises de construction qui ajustent les prix à la hausse en fonction de la spéculation sur les prix des bâtiments existants. L'inflation sur les prix de la construction dépasse de beaucoup l'augmentation des revenus des gens ou le taux d'inflation général. Et cela depuis au moins 20 ans.

    Prenons le cas des habitations Saint-Michel Nord, des HLM construits pour l'Office municipal d'habitation de Montréal (OMHM) en remplacement du même nombre de logements que l'OMHM a fait détruire. L'Office n'avait donc aucun terrain à acheter puisqu'elle était propriétaire du terrain depuis 1972. La facture des nouveaux HLM terminés en 2019 a été de 54 millions pour 180 logements, soit 300 000$ par logement modeste ! Voir
    https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/1240732/hlm-avenir-logement-saint-michel

    Des prix de cette ampleur rendent impossible la construction de logements abordables. Ce qui empêche une augmentation de l'offre de logements qui permettrait de modérer les loyers. Il faut une enquête pour faire la lumière sur les prix des nouvelles constructions et trouver un moyen de les faire diminuer.