Desserrer l’étau

L’année dernière à pareille date, on parlait déjà d’une crise du logement locatif à Montréal et dans plusieurs autres municipalités. Cette année, la situation, qui s’est compliquée du fait de la COVID-19, s’est aggravée si on se fie au nombre de demandes d’aide d’urgence que reçoivent les municipalités de la part de locataires qui n’ont pu trouver un toit.

Pour la troisième année consécutive, le taux d’inoccupation des logements a baissé au Québec, pour s’établir à un maigre 1,8 % et plus bas encore, soit 1,5 %, à Montréal et à Gatineau. Dans certains quartiers centraux de Montréal, le taux d’inoccupation atteint 0,5 %. Il faut remonter à 2004 pour retrouver une telle rareté au Québec. Pour que le marché locatif soit en équilibre, le taux d’inoccupation doit être du double, soit 3 %.

La situation, dont profitent les locateurs, a plusieurs conséquences. Évidemment, elle pousse à la hausse le prix des loyers. Selon une recension effectuée par le Regroupement des comités de logement et associations de locataires au Québec (RCLALQ), qui a passé en revue les annonces de logements à louer apparaissant sur le site Kijiji, le loyer pour un 5 1/2 à Montréal s’élevait en moyenne de 1563 $ par mois, alors que la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) l’évaluait à 1118 $ l’automne dernier. La différence s’explique en grande partie par le fait que la SCHL, qui procède par sondages, ne s’intéresse qu’aux logements déjà loués.

En principe, les propriétaires ne peuvent hausser leur loyer au-delà des limites fixées par la Régie du logement. Bon nombre d’entre eux respectent ce cadre pour les locataires qui renouvellent leur bail. Mais ce n’est assurément pas le cas pour les locataires qui signent un nouveau bail : les propriétaires en profitent pour « ajuster » le loyer au prix du marché. Ces nouveaux locataires ont dix jours pour s’adresser au tribunal administratif pour une réduction du loyer, les propriétaires devant inscrire au bail le montant du dernier loyer payé. Mais les locataires ne le font pas.

En dépit des critères de la Régie du logement, propriétaires et locataires peuvent s’entendre pour fixer de gré à gré le montant du loyer. Il ne s’agit donc pas d’un contrôle des loyers au sens strict. En pratique, deux régimes s’appliquent en matière de fixation de loyer : le premier pour les locataires qui renouvellent leur bail et l’autre, pour ceux qui veulent se trouver un nouveau logement. On doit constater qu’en période de rareté, les locateurs ont le gros bout du bâton quand ils remettent un logement sur le marché.

En outre, cette rareté permet aux propriétaires de faire la fine bouche, de « choisir » leurs locataires en les discriminant pour des motifs parfois illégaux. Ils ne peuvent d’emblée rejeter les prestataires d’aide sociale ni, en cette période de COVID-19, les travailleurs qui n’ont plus d’emploi et qui touchent la prestation canadienne d’urgence (PCU), dont on sait qu’elle se tarira un jour. Mais puisque souvent plusieurs candidats sont en lice, c’est ce qu’ils font, tout comme ils peuvent éconduire les ménages avec enfants, les immigrants, les minorités visibles, même si c’est interdit. Certains propriétaires se mettent même à exiger illégalement un dépôt. Les reprises de logement pour abriter des membres de la famille et les « rénovictions » dans les quartiers qui se gentrifient se multiplient. Le gouvernement doit trouver des moyens pour mettre fin aux abus.

Selon une analyse dévoilée mardi par l’Institut de recherche et d’informations socio-économiques (IRIS), exploiter un immeuble locatif peut être très lucratif. Un investisseur qui aurait acheté un immeuble à logements il y a 15 ans pour le revendre maintenant aurait fait à terme entre 20 % et 27 % de bénéfices annuels sur une mise de fonds de 30 % de la valeur de leur immeuble. Une grande partie de ce pactole vient de la plus-value réalisée à la revente et il est évident que bien des locataires font les frais des poussées spéculatives.

Les associations qui défendent les droits des locataires, comme le RLCALQ, réclament un strict contrôle des loyers, une mesure qui n’est pas sans effets pervers. Dans les circonstances, il importe avant tout d’augmenter l’offre de logements abordables en construisant les logements sociaux promis depuis trop longtemps, mais pas seulement. Il faut miser sur des stratégies d’accession à la propriété, ce qui libère des logements existants, et sur les coopératives d’habitation. Il faut aussi bâtir des logements décents pour moins cher en procédant à la révision du Code du bâtiment et des réglementations municipales. Bref, il n’existe pas de solution miracle : on doit plutôt compter sur une panoplie de mesures visant à desserrer l’étau des propriétaires dans un marché raréfié.

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