Distorsion immobilière

Sur papier, la richesse moyenne des Canadiens a augmenté de 19 % en un an. À l’évidence, l’empreinte de la frénésie immobilière sur la santé financière des ménages demeure toujours bien visible. Cette richesse, lorsqu’exprimée selon la valeur nette nationale par habitant, atteignait 392 496 $ à la fin du premier trimestre de 2021, en hausse de 7,5 % par rapport au quatrième trimestre de 2020, et de 19 % sur un an. Mais il fallait être propriétaire d’une maison pour afficher une telle performance. La distorsion est palpable. Cette valeur nette a augmenté d’environ 73 000 $ par ménage propriétaire moyen, d’environ 8000 $ par ménage locataire moyen, nous dit Statistique Canada. À la fin de mars, 40 % de cette valeur nette nationale des ménages était concentrée dans l’immobilier résidentiel. Un record !

Dominante depuis le premier coup de semonce de la pandémie, l’exubérance immobilière s’est poursuivie au premier trimestre de 2021, quoiqu’à un degré d’exaltation moindre, comme en témoigne un fléchissement de la demande de prêts hypothécaires après un niveau record au quatrième trimestre. L’investissement en logement a tout de même crû de 15,1 % durant ces trois mois. Ce faisant, la valeur des biens immobiliers résidentiels a augmenté d’un niveau inégalé de 9,5 %, marquant un troisième trimestre consécutif de croissance prononcée. Cette progression repose notamment sur un bond de 18,1 % du prix de vente moyen des maisons existantes par rapport à décembre 2020.

Baisse de l’endettement

S’ajoute à la distorsion une flambée des prix supérieure à l’augmentation de la dette hypothécaire, alimentant une forte croissance des capitaux propres en proportion des biens immobiliers, à 76,5 %. Même effet au passif. En pourcentage de l’actif total, la dette globale s’est établie à 15,4 % au cours du trimestre, soit la plus faible valeur depuis le premier trimestre de 2002.

Et si l’on y greffe l’effet de la faiblesse du loyer de l’argent, on obtient un ratio du service de la dette et un ratio de la dette au revenu demeurant inférieurs aux niveaux observés avant la pandémie. L’économiste Ksenia Bushmeneva, de la Banque TD, illustre l’effet taux. La dette des ménages se situe à 4,3 % au-dessus du niveau d’il y a un an, alors que le coût en intérêt est 9 % plus bas.

Le ratio du service de la dette, qui correspond au total des paiements obligatoires du capital et des intérêts sur la dette en proportion du revenu disponible, s’est inscrit en baisse à 13,5 % au premier trimestre. Il se situait à 15 % un an plus tôt. Dans le second, la dette des ménages en proportion du revenu disponible est passée de 174 % au quatrième trimestre à 172,3 % au premier. Il se situait à 180 % au premier trimestre de 2020.

À surveiller

Ce bilan de santé est aujourd’hui à mettre dans un contexte d’une stabilisation, d’un retour à une certaine normalité, avec un refroidissement déjà mesurable du comportement frénétique des acheteurs combiné à une augmentation attendue de la présence des vendeurs sur le marché, à une remontée déjà en cours des taux d’intérêt et aux pressions inflationnistes.

Il est aussi rappelé que le taux d’épargne des ménages se situe à 10 % et plus depuis le deuxième trimestre de 2020, essentiellement sous l’impulsion d’une hausse des transferts gouvernementaux conjuguée à une réduction des dépenses. Avec l’élimination graduelle de l’aide gouvernementale et une augmentation attendue de la consommation au rythme de la levée des restrictions, de nouveaux arbitrages seront faits, comme pourrait déjà en témoigner le ralentissement de la progression des dépôts au premier trimestre.

Et il est désormais difficile d’accéder à la propriété. « Le prix de vente moyen d’une maison a augmenté de 87 % au cours des 10 dernières années, ce qui a entraîné une augmentation semblable de la mise de fonds minimale moyenne, tandis que le revenu disponible des ménages a augmenté de 51 % sur une base désaisonnalisée. Les biens immobiliers en pourcentage du revenu disponible des ménages ont augmenté pour atteindre 487,4 %, une hausse marquée par rapport à la fin de 2019 (440,3 %), sous l’effet du resserrement continu de l’abordabilité globale », écrit Statistique Canada.

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