Faut-il rénover en 2021?

Il y a quelques années, j’avais pris la pose devant le vieux cabanon ornant ma cour arrière, à la suggestion de la photographe, qui m’avait alors assuré que tout ce qui était vintage avait la cote. Je lui avais fait confiance et je dois avouer qu’à ma grande surprise, le résultat fut surprenant : le cabanon avait presque l’air beau !

Récemment, j’ai republié sur les médias sociaux la fameuse photo en écrivant : « Voyez-vous le vieux cabanon ? J’arrive du comptoir des matériaux et je vous confirme que je suis condamnée à le voir encore longtemps ! »

Dans le contexte actuel des prix des matériaux de construction en forte hausse, faut-il se raisonner ou procéder ?

Car, oui, le fait que la majorité des propriétaires québécois ont choisi d’utiliser leur budget des sorties-restaurants-loisirs des derniers mois pour des travaux de rénovation, en plus du contexte de boom immobilier actuel, engendre actuellement une pénurie de matériaux.

Deux questions fondamentales

Donc, devrait-on rénover en 2021 ou attendre après la pandémie ? Pour répondre à cette question, je crois qu’il faut se poser deux questions fondamentales.

Est-ce que les travaux concernent l’entretien normal et préventif de l’immeuble ?

Est-ce que les coûts des travaux augmenteront de façon significative la valeur de votre immeuble et, du coup, êtes-vous prêts à diminuer la rentabilité de votre investissement en le réalisant cette année plutôt que de faire preuve de patience ?

Cette dernière question en amène une autre : est-ce que le prix des matériaux diminuera l’an prochain ? Si nous avions réponse à cette question, le choix, cela va sans dire, serait plus facile à faire. Pour ma part, je prévois une pression inflationniste qui se poursuivra encore un certain temps.

En effet, les producteurs de matériaux ne suffisent pas à la demande, notamment parce que les producteurs manquent actuellement de main-d’œuvre pour s’ajuster.

Exemples de travaux qui augmentent la valeur de votre immeuble

Rénovation de la cuisine, de la salle de bains, finition de planchers, changement de portes et de fenêtres, refaire le toit… si, et seulement si, leur durée de vie utile est terminée !

Réouverture des économies

Avec la réouverture des économies mondiales stimulées par la relance post-pandémie, la demande ne devrait pas ralentir.

Prenons donc l’hypothèse de prix stabilisés pour les prochains mois, mais qui ne reviendront peut-être pas à ceux de 2020. Je ne suis pas économiste ni clairvoyante, mais je crois qu’il vous faudra faire preuve d’une grande patience — ce qui, dans mon cas, est le défi ultime parmi tous les défis — ou faire une croix sur la rentabilité à court terme de votre investissement.

Prenons l’exemple de mon fameux cabanon. Supposons qu’il aurait coûté 2000 $ (main-d’œuvre et matériaux) l’an passé et que, cette année, le projet serait estimé à 8000 $.

Une cotisation supplémentaire de 6000 $ à mon REER me permet d’envisager un remboursement d’impôts l’an prochain de plus ou moins 3000 $. Je pourrai ensuite utiliser cet argent pour investir dans le REEE familial, ce qui me permettra d’aller chercher 30 % de subventions et de bénéficier de l’impôt différé sur le rendement d’un investissement total de 3900 $.

Ces 6000 $ économisés deviennent donc un placement de 9900 $ qui dans 15 ans aura une valeur potentielle de 20 000 $, si investis dans un portefeuille axé sur la croissance. Il s’agit d’un exemple un peu simpliste, mais qui démontre le type de réflexion et de calculs que mon chapeau de planificatrice financière m’amène à faire. À mes yeux, la réponse est claire : cette dépense de 6000 $, pour exactement le même projet que l’an passé, n’est pas raisonnable.

Puisque ce n’est pas une urgence mais davantage lié à un désir de rendre mon jardin plus beau, je testerai ainsi mon plus grand défaut, l’impatience. Même si je dois prendre le risque que les prix se stabiliseront à la hausse et que je devrai peut-être réaliser mon projet au même prix l’an prochain. Qui vivra verra !

 

Exemples de travaux liés à des choix personnels

Les rénovations pour mettre la maison aux goûts du propriétaire, l’ajout d’une remise, d’un spa, d’une piscine, l’aménagement extérieur.

 

Merci à Sébastien Jean, de CAP immobilier, pour les conseils.

Achalandage accru

Je vous entends me dire que ce calcul est évident, mais à voir l’affluence dans les magasins de rénovation, on constate que plusieurs ne l’ont pas fait. Il me semble impossible que cet achalandage accru soit uniquement attribuable à des travaux d’entretien normal de maison.

Évidemment, le calcul est différent si vous avez un objectif d’investissement avec vos travaux. Est-ce que le fameux cabanon augmente la valeur de revente de ma maison à court terme ?

Non. Mais si refaire la toiture ou rénover un immeuble à revenus augmente cette même valeur, il est plus raisonnable de procéder tout de même.

De plus, une fois l’indépendance financière atteinte, ce type de réflexion peut aussi se limiter aux priorités personnelles. Certains voudront profiter plus vite de leurs projets, d’autres préféreront ne pas payer plus cher même si cela est financièrement possible.

Le jardin arrière parfait, la terrasse digne des magazines de décoration, nous y rêvons tous. Mais il serait sage de faire certains calculs avant de réaliser ces rêves : ce n’est pas parce que c’est accessible que c’est raisonnable et rentable.

P.-S. On me souffle à l’oreille que l’exemple du cabanon vous fera peut-être sourire ; mon bricoleur préféré me précise que la majorité des gens achètent des cabanons préfabriqués. Mais vous avez compris le principe derrière le calcul ?

Conseils avant de se lancer

Fixez-vous un budget réaliste avec un montant pour imprévus équivalant à 10-15 % du budget.

Vérifiez avec votre entrepreneur si le contrat lui permet de vous facturer d’éventuelles hausses de coûts des matériaux et assurez-vous que vous avez les liquidités disponibles si c’est le cas.

Si vous n’avez pas les liquidités pour votre projet, évaluez le coût incluant le financement.

Privilégiez la marge de crédit hypothécaire aux autres solutions de financement, aux taux d’intérêt plus élevés.



À voir en vidéo