Pandémie immobilière

La grippe immobilière du printemps dernier n’a pas encore fait de vagues. Sur le terrain, on observe que l’effet de richesse engendré par la pandémie alimente les projections d’une continuité de l’élan haussier de l’activité et des prix en 2021. Encore mercredi, l’évaluation du marché de l’habitation de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) indiquait que des signes de surchauffe et d’accélération des prix sont encore détectés dans la région du Grand Montréal et que la surévaluation s’approche du seuil problématique. Pour la région de Québec, « le marché de la revente continue de montrer des signes de surchauffe en raison du resserrement prononcé entre l’offre et la demande ».

Malgré ces nouvelles observations, malgré aussi la correction maintes fois annoncée, les analyses sur le terrain contredisent les scénarios de rééquilibrage. Les prix des propriétés au Canada devraient augmenter de 5,5 % d’ici la fin de 2021, stimulés par la faiblesse de l’inventaire et la demande non satisfaite, prédit Royal Lepage dans son évaluation du 14 décembre.

Pour le Grand Montréal, la firme de courtage prévoit que le prix de l’agrégat d’une propriété augmentera de 6 % d’ici le quatrième trimestre de 2021. « Les propriétés inscrites au juste prix se vendent rapidement, tendance justifiée par un manque d’inventaire qui s’est aggravé avec la demande additionnelle apportée par les restrictions sanitaires. » Dominic St-Pierre, vice-président et directeur général de Royal LePage Québec, estime cependant que le ralentissement de la demande se manifestera lorsque la population sortira réellement du confinement.

L’Association canadienne de l’immeuble a renchéri mardi. « Les tendances actuelles et les indicateurs de base semblent suggérer que l’activité immobilière demeurera relativement forte en 2021 et que les prix continueront à grimper ou demeureront stables dans toutes les régions. » L’Association a fait remarquer que les taux hypothécaires historiquement bas en 2020 n’ont pas été sans influencer le taux de référence sur cinq ans compilé par la Banque du Canada utilisé dans la simulation de crise pour les prêts hypothécaires. Les ventes résidentielles sur le système interagences devraient augmenter de 7,2 % l’an prochain, contre une hausse évaluée à 11,1 % cette année. Avec la Colombie-Britannique et le Québec se démarquant « par leur importante contribution aux gains généraux ».

Doit-on conclure à une contradiction entre les analystes et les acteurs sur le terrain ? Denis Doucet, consultant de l’agence hypothécaire Multi-Prêts, suggère d’y voir plutôt une différence entre les observateurs canadiens et québécois. « Ce qui se passe au Québec ne se voit pas ailleurs. Le marché du premier acheteur est particulièrement touché, avec la prolifération d’offres simultanées, de surenchères et de ventes dans des délais très courts. » Même ce qui normalement serait difficilement vendable trouve preneur. Prix plus accessibles dans ce segment et faiblesse des taux hypothécaires s’inscrivent dans un contexte de demande excédentaire. S’ajoute l’effet de richesse ressortant de la crise sanitaire. « La pandémie a créé un contexte d’épargne obligatoire (ou par défaut) et en inciterait plus d’un à devancer leur projet d’achat immobilier, dans une réalité de télétravail invitant à réévaluer ses besoins résidentiels. » S’y sont greffés les programmes d’aide gouvernementale et les politiques de report des paiements.

Selon Statistique Canada, le taux d’épargne atteignait un sommet de 28,2 % au deuxième trimestre, un record associé à une augmentation de 10,8 % du revenu disponible à laquelle s’est greffée une baisse de 13,7 % des dépenses des ménages. Au deuxième trimestre, « les ménages canadiens avaient économisé environ dix fois plus qu’avant la pandémie », a chiffré la SCHL. En revanche, si la confiance domine, alimentée par la perception que les taux d’intérêt vont demeurer à leurs bas niveaux pendant plusieurs années encore, cette myopie pourrait engendrer un endettement accru et un effet de ressac plus tard en 2021, soulève Denis Doucet.

De plus, l’évolution de la pandémie, les dommages réels causés à toutes ces industries frappées de plein fouet par la crise sanitaire, tous ces reports de paiements condamnés à recevoir des avis de défaut et l’importance de la montée attendue de l’insolvabilité demeurent encore difficiles à évaluer. « Depuis le début de la deuxième vague, l’incertitude quant à la capacité des ménages à continuer de rembourser leur dette hypothécaire ne fait qu’augmenter », ajoute la SCHL.

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