Le Québec immobilier reste un marché distinct

Le marché immobilier québécois, avec sa locomotive montréalaise, continue d’ignorer le retour à un certain équilibre observé ailleurs dans les grands centres au Canada. Avec ces enjeux démographiques particuliers, l’état de surchauffe n’est pas appelé à se résorber.

On parlait déjà d’une année 2018 exceptionnelle pour le marché résidentiel au Québec, avec un sommet atteint dans le nombre de transactions effectuées sur le système interagences et une poussée moyenne des prix de 5,2 %. Une analyse publiée vendredi par Moody’s Analytics vient confirmer le caractère distinct du Québec et de son gros marché, Montréal, dans les projections débordant l’année 2020. La firme anticipe un ralentissement de la progression des prix à l’échelle canadienne cette année et l’an prochain, voire un recul en 2021, avec une hausse moyenne de 1 % comptabilisée à la fin du premier trimestre de 2020, un recul de 1 % à la fin du premier trimestre de 2021. Au cours de la prochaine année, la grande région de Montréal fera bande à part et affichera plutôt une augmentation remarquée des prix, de l’ordre de 5 % d’ici au premier trimestre de 2020.

L’analyse table sur une dégradation de l’accessibilité, un mouvement déjà alimenté par les mesures de resserrement des règles hypothécaires visant à réduire la demande. Selon Moody’s, la Banque du Canada délaissera le mode pause pour réamorcer la marche ascendante de son taux directeur et le pousser autour de 3 %, influençant l’ensemble de la courbe de rendement. Cette détérioration de l’accessibilité répondra à une hausse attendue des taux hypothécaires, le taux sur l’échéance de cinq ans pouvant toucher les 5 % à la fin de 2020 contre une moyenne de 4,3 % à l’heure actuelle. « Le marché immobilier va dépendre de la croissance du revenu des ménages pour soutenir la demande », est-il écrit, sans autre référence à la phase actuelle du cycle expansionniste, la croissance économique dépassant les dix ans.

Copropriété vs locatif

Au-delà de ces anticipations conjoncturelles, Hélène Bégin, économiste principale au Mouvement Desjardins, a indiqué cette semaine qu’une dynamique particulière s’est installée entre la copropriété et le locatif relevant de facteurs démographiques. Certes, la copropriété reste un marché très actif, principalement dans le Grand Montréal, avec certains secteurs donnant dans la surenchère. Le courtier Royal Lepage l’indiquait en avril, dans une étude couvrant Montréal. Le segment des copropriétés, devenu favorable aux vendeurs il y a un an « après plusieurs années de surplus d’inventaire », se distingue avec une progression du prix médian de 5,2 % entre les premiers trimestres de 2019 et de 2018. Ce prix frôle les 330 000 $. Il s’approche de la barre des 400 000 $ dans le centre de Montréal. Les ventes ont bondi de 8,9 %, la vigueur économique de Montréal alimentant une présence accrue des jeunes acheteurs sur le marché de l’appartement en copropriété et attirant de plus en plus les acheteurs étrangers dans le centre de l’île.

Hélène Bégin en rajoute. « La demande reste forte pour ce type de produits et le marché de la revente ne suffit pas à répondre à la demande dans plusieurs secteurs et dans toutes les fourchettes de prix inférieures à 800 000 $ l’unité. ». Or, en toile de fond, l’achat d’une propriété s’avère beaucoup moins abordable qu’il y a une dizaine d’années en raison de l’ascension des prix et de la hausse des taux d’intérêt depuis la mi-2017, ajoute l’économiste. Plusieurs jeunes ménages se tournent de plus en plus vers le marché locatif. S’y greffe une demande accrue venant de la population de 65 ans et plus, « qui augmente à une vitesse grand V en raison du vieillissement démographique ».

Du point de vue du locataire

Or, du point de vue du locataire… On l’écrivait en avril, l’érosion de l’accessibilité à la propriété se nourrit de la progression des prix, mais aussi du resserrement des règles hypothécaires combiné aux cinq hausses des taux d’intérêt directeurs depuis juillet 2017. Elle s’insère dans une conjoncture défavorable aux locataires. Sur le marché locatif, le taux d’inoccupation s’est fortement replié au Québec, passant de 3,4 % à 2,3 % de 2017 à 2018, tombant sous les 3 % équivalant à la moyenne des dix dernières années ou au seuil d’équilibre retenu par le FRAPRU ou le RCLALQ. Selon les régions ou centres urbains, il est revenu à ses niveaux très étroits observés en 2003 ou 2004. Aussi, en prenant l’exemple d’un appartement de deux chambres à coucher, la hausse moyenne des loyers a été de 2,4 % entre octobre 2017 et 2018 au Québec, de 2,8 % à Montréal.

Et ce n’est pas fini. Hélène Bégin avance des projections faisant ressortir un taux d’inoccupation des logements locatifs se maintenant sous les 3 % à l’échelle québécoise cette année et l’an prochain. Et une hausse moyenne de loyer de 3,6 % tant pour 2019 que pour 2020, s‘ajoutant à l’accélération mesurée en 2018.

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1 commentaire
  • Jean-François Trottier - Abonné 19 mai 2019 10 h 50

    Tant qu'on laissera libre cours aux investisseurs étrangers...

    les acheteurs de toute région dans le monde, et principalement d'Asie, nepeuvent plus acheter ce qu'ils veulent comme ils le veulent à VANCOUVER.

    Le Gouvernement de B.C. y a vu en imposant des taxes aux prorpiétaires non-résidents.

    Tant que le gouvernement du Québec n'en fera pas autant, le marché va continuer à s'envoler hors de portée du couple désireux de former une famille, qui il y a peu pouvait encore trouver quelque part sur la Rive-sud ou à Laval.
    Maintenant la deuxième couronne directement au nord ou au sud est hors de portée des bourses, et les jeunes couples cherchent plus loin que Ste-Thérèse jusqu'à St-Jérôme, et plus loin la rive sud du Richelieu.
    Sules les extrémités éloignées de la deuxième couronne sont encore accessibles.

    90 minutes de route tous les matins, minimum, pour des parents qui doivent courrir à la garderie.

    Le laisser-aller des gouvernements tant Libéral que Caquiste dans ce domaine est impardonnable.