Comment l’Allemagne défend ses centres-villes commerciaux et contrôle plus ou moins ses loyers?

Un marché public dans le centre de Munich
Photo: Roberto Schmidt Agence France-Presse Un marché public dans le centre de Munich

L’exploration de Munich, souvent classée comme l’une des meilleures villes du monde, se poursuit cette fois avec l’examen du logement et des commerces.

Que l’on soit à Munich ou dans toute autre ville en Allemagne, on ne voit presque jamais une pancarte annonçant la mise en vente ou la location d’une propriété. Les avis sont publiés à l’ancienne, dans les journaux ou des magazines spécialisés, placés dans les vitrines des agences de courtage ou postés sur des sites spécialisés, genre Kijiji. Mais planter une pancarte « À louer » ou « À vendre », ça non. Cela ferait trop ostentatoire, pour ne pas dire vulgaire.

« Ce n’est pas interdit d’afficher une vente ou une location à l’extérieur d’un immeuble, comme aux États-Unis ou au Canada, mais ce n’est pas une façon de faire ici parce que les Allemands préfèrent garder les transactions plus secrètes. En tout cas, on ne le dit pas aux voisins de cette façon », explique Thomas Fuhrmann, en s’amusant quand même un peu à l’évocation de cette étrange pratique publicitaire d’outre-Atlantique.

Herr Fuhrmann est directeur général d’une firme au nom interminable qui devient BWE en abréviation. Elle offre entre autres des services juridiques d’intermédiaires entre les vendeurs et les acheteurs et représente aussi une association d’environ 8000 propriétaires de la région munichoise. Ses services occupent deux étages de la rue Dachauer, à quelques centaines de mètres de la gare centrale. Il existe des bureaux semblables partout dans les grandes villes du pays.

Le Münchner Merkur en a fait sa manchette le 6 juin : « L’immobilier 11,5 % plus cher ». Le marché immobilier de la ville surchauffe. Le prix moyen d’une maison unifamiliale était évalué à 1,2 million d’euros. L’économie de la région se porte à merveille. Les travailleurs étrangers affluent dans la capitale de la Bavière. La spéculation gonfle.

Le centre commercial à l’américaine n’a jamais décollé, en Allemagne. [...] Nous continuons donc ici à faire notre shopping à l’ancienne en nous rendant au centre-centre-ville et le plus souvent en utilisant le transport en commun.

Il explique que les investisseurs russes et chinois s’activent maintenant sur son marché. Une délégation officielle de Pékin, comprenant un ministre, est même passée il y a quelques semaines pour étudier les questions légales liées au secteur immobilier.

« Le marché est très bon à Munich, dit M. Fuhrmann. Il y a quelques années encore, on payait 6000 euros le mètre carré pour un logement qui se revend 10 000 maintenant. Munich est une belle ville, attirante. Tout le monde souhaite s’installer ici. Il y a de bonnes compagnies, de bons emplois. Mais Munich n’est pas une ville normale en Allemagne de ce point de vue de la spéculation. »

La spirale inflationniste tranche avec la situation à Berlin où, pour contrer la flambée des prix, les loyers seront gelés et plafonnés pour cinq ans à partir de 2020. Les tarifs de location ont doublé en dix ans dans la capitale de quatre millions d’habitants, souvent décrite comme « pauvre mais attrayante », un qualificatif qui siérait bien à Montréal aussi. La mairie berlinoise va même limiter à 50 centimes le mètre carré l’augmentation permise après des rénovations.

Environ 85 % des Berlinois sont locataires. La capitale allemande, comme d’autres villes, Dresden notamment, a vendu au rabais à des géants de l’immobilier des parcs complets d’appartements autrefois sous le contrôle de l’État socialiste. Une proposition de référendum voudrait forcer la renationalisation de 200 000 appartements et bannir les grands propriétaires de la ville. Il fallait 20 000 signatures pour déclencher le processus. Les défenseurs de la proposition du logement socialisé en ont déposé 70 000 à la mi-juin.

Ce n’est encore rien par rapport à Vienne, qui perpétue depuis un siècle exactement l’intervention massive dans le secteur immobilier. Pas moins de 62 % du parc de 1,8 million de logements demeurent sous le contrôle du gouvernement municipal pour conserver des loyers raisonnables. Les locataires déboursent entre 350 et 750 euros par mois pour se loger selon la taille de l’appartement. Cette concurrence pèse évidemment sur les promoteurs privés. Et l’ancienne capitale de l’Empire austro-hongrois astique et entretient son patrimoine immobilier à la parisienne.

D’ailleurs, la municipalité leur mène la vie dure pour empêcher la formation d’une bulle immobilière. Le Monde titrait au début de l’année que Vienne était « l’utopie réalisée du logement pour tous ». Cette politique a été mise en place après la Première Guerre mondiale, pendant la « période rouge ». Les nazis ont été les seuls à remettre en cause pendant un court laps de temps la politique du logement abordable pour tous.

Des centres-centres-villes protégés

On ne voit pas non plus d’annonces de local commercial à louer à Munich. En fait, on ne voit pas de locaux vides, ou si peu que pas.

Deux semaines à arpenter la ville, surtout le centre-ville mais aussi certains quartiers excentrés, ont confirmé ce qui se vérifie maintenant à Weimar, en Thuringe : l’Allemagne résiste et défend son bon vieux modèle d’affaires. Les zones centrales, souvent piétonnières et cyclables, attirent les clients en masse.

En France, les deux tiers du chiffre d’affaires du commerce se réalisent en périphérie plutôt qu’au centre. Le rapport s’inverse en Allemagne.

Des règlements de zonage permettent de bloquer l’installation de commerces en dehors du centre-ville pour ainsi éviter la concurrence déloyale et la saturation de l’offre. C’est simple, c’est efficace, c’est respectueux de la tradition d’affaires. Bruxelles a voulu imposer une dérégulation du secteur au tournant de la décennie, en vain. Ce n’est donc pas à Munich qu’on autoriserait le Royalmount.

« Le centre commercial à l’américaine n’a jamais décollé en Allemagne », dit le professeur Martin Spann, de l’institut du commerce électronique de la Ludwig-Maximilians-Universität de Munich. « Il y a deux de ces centres autour de Munich, mais personnellement, je n’y suis jamais allé. Nous continuons donc ici à faire notre shopping à l’ancienne, en nous rendant au centre-centre-ville, et le plus souvent en utilisant le transport en commun. »

Partout en Amérique comme au Québec, en France ou en Belgique, les anciennes artères commerciales des petites et des moyennes villes agonisent. Les centres commerciaux et l’usage massif de l’auto ont stimulé ce déclin depuis des décennies. « Y’é tombé une bombe sur la rue Principale depuis qu’ils ont construit le centre d’achat », chantaient Les Colocs. Le commerce en ligne donne maintenant le coup de grâce. Il n’y a qu’à voir l’état de la rue Saint-Denis à Montréal.

Le professeur Spann dit qu’en Allemagne le commerce en ligne compte pour 12 % des achats. « Munich est la ville la plus riche d’Allemagne et son centre commercial se porte bien. La concurrence d’Amazon se fera peut-être plus sentir dans les plus petites villes. Mais les boutiques ayant pignon sur rue peuvent aussi profiter de la vente en ligne. »

Ce reportage a été financé grâce au soutien du Fonds de journalisme international Transat-Le Devoir.