​Les coopératives et OSBL d’habitation, une solution à la pénurie de logements

Pierre Vallée
Collaboration spéciale
Fondée en 2004 à Montréal, la coopérative d'habitation Primavera de la Petite Patrie a une vocation familiale.
Photo: Arnau Cunties Farràs/FHCQ Fondée en 2004 à Montréal, la coopérative d'habitation Primavera de la Petite Patrie a une vocation familiale.

Ce texte fait partie du cahier spécial Immobilier

La pénurie de logements, exacerbée par la surenchère immobilière, touche particulièrement les ménages dont le gagne-pain est modeste, ce qui les oblige à consacrer une part trop grande de leur revenu au logement. D’où l’importance d’augmenter l’offre en logements abordables et sociaux.

Il existe au Québec trois façons de créer du logement abordable et social : les habitations à loyer modique (HLM), gérées par les offices municipaux d’habitation, les coopératives d’habitation et les organismes sans but lucratif (OSBL) d’habitation. De plus, il faut faire une distinction entre le logement social et le logement abordable.

Dans le premier cas, le loyer du locataire est subventionné par le programme Supplément au loyer (PSL) de la Société d’habitation du Québec (SHQ) et est fixé à 25 % du revenu du locataire. Dans le second cas, un logement est considéré comme abordable si le loyer est égal ou inférieur à 80 % du loyer médian du marché (LMM). Les HLM accueillent uniquement des locataires admissibles au PSL. Par contre, les coopératives et les OSBL offrent plutôt du logement abordable, mais comptent aussi un certain nombre de locataires avec PSL. Autre différence notable, les HLM sont créées par le gouvernement ; les coopératives et les OSBL émanent de la communauté et c’est cette dernière qui les gère.

Le rôle des coops et des OSBL

 

Est-ce que les coopératives d’habitation ainsi que les OSBL d’habitation pourraient contribuer davantage à la mise en chantier de logements abordables et sociaux ? « On aimerait bien, avance Patrick Préville, directeur général de la Fédération de l’habitation coopérative du Québec (FHCQ), mais le milieu du logement communautaire est présentement sous-financé. »

Même son de cloche chez Chantal Desfossés, directrice générale du Réseau québécois des OSBL d’habitation (RQOH). « Il devient de plus en plus difficile de créer un nouvel OSBL d’habitation », déplore-t-elle. Sandra Turgeon, directrice générale de la Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH) y va toutefois d’un bémol. « Il faudrait d’abord que le gouvernement termine les projets qui sont déjà déposés. Sur les 15 000 unités de logement en attente, seulement 7000 environ ont été construites. Commençons par le rattrapage. »

Est-ce à dire que la création de nouveaux logements en coop ou en OSBL est chose du passé ? « Pas tout à fait, précise Patrick Préville. Nous avons aujourd’hui des coops qui ont une certaine maturité financière, ce qui leur permet de prendre de l’expansion, en achetant un autre immeuble par exemple. C’est une tendance que l’on voit se développer. » Une observation confirmée par ses deux collègues.

Le financement

 

La construction de logements abordables et sociaux, qu’ils se trouvent en coop ou en OSBL, est surtout financée au Québec par la SHQ grâce au programme AccèsLogis. Une contribution de la communauté, allant de 5 à 15 % du coût du projet, est exigée. Ensuite, AccèsLogis subventionne le projet à hauteur de 50 % des coûts. La somme manquante est fournie par le promoteur du projet en contractant un emprunt hypothécaire, garanti par la SHQ. C’est aussi AccèsLogis qui administre le PSL.

Récemment, le gouvernement de François Legault a annoncé la création d’un nouveau programme, le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ). À la différence d’AccèsLogis, le PHAQ est aussi accessible aux promoteurs immobiliers privés, moyennant un engagement de maintenir pour une période déterminée les loyers à 80 % du LMM. « Mais qu’est-ce qui arrivera à AccèsLogis maintenant que le PHAQ existe ? se demande Chantal Desfossés. Est-ce la fin d’AccèsLogis ? Pour le moment, on n’en sait rien ».

Sandra Turgeon s’interroge sur le bien-fondé même du PHAQ. « Pourquoi le gouvernement, avec l’argent des contribuables, voudrait-il reproduire le modèle privé du logement pour régler la pénurie de logements abordables ? »

C’est que le logement communautaire, qu’il soit coopératif ou en OSBL, propose une autre version du logement. « Nous ne concevons pas le logement comme un bien consommable, précise Patrick Préville, mais plutôt comme un bien de société. » Sans compter que ce type de logement est en mesure de rejoindre des clientèles cibles.

« Dans nos OSBL, fait remarquer Chantal Desfossés, 65 % de nos locataires ont plus de 55 ans. » Et Sandra Turgeon de conclure positivement: « Nous n’offrons pas seulement des logements abordables, nous offrons aussi une communauté de vie et de solidarité. »

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