Doit-on changer les pratiques des courtiers immobiliers?

Miriane Demers-Lemay
Collaboration spéciale
Plusieurs facteurs sont pointés du doigt pour expliquer la volatilité du marché immobilier, comme l’augmentation des ventes dans un contexte de pandémie.
Photo: Jacques Nadeau Le Devoir Plusieurs facteurs sont pointés du doigt pour expliquer la volatilité du marché immobilier, comme l’augmentation des ventes dans un contexte de pandémie.

Ce texte fait partie du cahier spécial Les grands bâtisseurs

Devrait-on abolir les enchères à l’aveugle des propriétés ? Ou encore, modifier la rémunération des courtiers ? Plusieurs se sont prononcés sur l’encadrement du courtage immobilier lors d’une consultation publique du ministère des Finances du Québec destinée à soulever des pistes de solution à la surchauffe immobilière dans la province.

Ils ont 65 et 70 ans. Pour déménager et vivre leur retraite dans leur région natale, ils ont vendu leur maison en 2020, planifiant d’en racheter une autre très rapidement. Le couple doit alors faire face à la surenchère des propriétés ainsi qu’aux visites de 15 minutes dans des maisons qui ont beaucoup de problèmes et qui sont hors de prix. Le couple décrit, dans un témoignage transmis au ministère et accessible en ligne, être sous le choc et presque en dépression en raison des incertitudes quant à son avenir.

Ce couple n’est pas le seul à avoir subi les effets de la surchauffe immobilière, qui a atteint des sommets avec la pandémie de COVID-19. Dans un contexte de pénurie de logements, plusieurs locataires d’immeubles sont également pénalisés par la surchauffe, des vendeurs tentant de vider leur immeuble afin de le vendre à haut prix. Certains courtiers sont exténués par la volatilité du marché. Comment freiner la roue ? Plusieurs facteurs sont pointés du doigt, comme l’augmentation des ventes dans un contexte de pandémie ou encore la pénurie criante de logements. Après avoir été interpellé sur le rôle possible du courtage immobilier dans la surchauffe, le ministère se demande si l’encadrement de la pratique devrait être ajusté.

Quoi changer ?

« Nous aimerions que le ministère puisse avoir une réflexion sur le fait qu’un courtier immobilier peut, lors d’une même transaction, représenter l’acheteur ainsi que le vendeur », observe l’Association des courtiers hypothécaires du Québec, à l’instar de nombre d’organismes ayant répondu à l’appel du ministère. « Les apparences de conflit d’intérêts et d’impartialité sont vivement impliquées lors de ces types de transactions. Le Québec est l’un des rares endroits en Amérique qui tolère ce genre de pratiques. »

De la même façon, certains votent pour un plafonnement de la rémunération des courtiers. « La plupart des courtiers sont rémunérés à la commission, lorsque la transaction se conclut. Cela veut dire qu’ils ont un intérêt pécuniaire à ce que la transaction se conclue rapidement et pour un montant élevé », écrit l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC).

Un courtier immobilier peut, lors d’une même transaction, représenter l’acheteur ainsi que le vendeur [...] Le Québec est l’un des rares endroits en Amérique qui tolère ce genre de pratiques.

 

Pour l’avocate et formatrice en droit immobilier Isabelle Sirois, les courtiers sont soumis à un code déontologique strict et ont des pratiques adéquates. « À mon sens, si une quelconque amélioration doit être apportée, elle se situe dans un contrôle plus rigoureux par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), écrit-elle. L’annonce d’un contrôle accru des pratiques de courtage serait accueillie très favorablement par une grande majorité de courtiers. L’opinion du public à l’égard des courtiers immobiliers n’en serait que meilleure. »

Offres, prêts et inspections

 

« Nous assistons à un accroissement des situations où l’immeuble est vendu sans inspection préachat et sans aucune garantie légale », observent les membres de Professionnels hypothécaires du Canada. L’association conseille de rendre obligatoire l’inclusion, dans la promesse d’achat, d’un délai pour l’obtention d’un financement hypothécaire. Selon la Corporation des inspecteurs vérificateurs en qualité de la propriété, l’inspection devrait se faire avant la mise en marché et être exigée par les propriétaires.

Dans l’ignorance, un acheteur peut être tenté de faire une offre d’achat dont le montant est sensiblement plus élevé que la valeur de la maison ou encore que les autres promesses d’achat. Pour rembourser son lourd prêt hypothécaire, le nouveau propriétaire peut alors envisager d’augmenter le loyer de locataires, une tendance qui contribue, une vente à la fois, à la surchauffe immobilière. Pour contrer ce phénomène, les promesses d’achat simultanées devraient être communiquées de manière transparente, croient l’ACQC et le député solidaire Andrés Fontecilla. D’autres s’opposent à cette façon de faire, croyant que la divulgation pourrait inciter des acheteurs à déposer de nouvelles offres minimalement supérieures, ce qui créerait un encan sur la propriété concernée.

Un retour de balancier ?

« En toute honnêteté, comme courtier, je suis dépassée par le marché actuel. Ce marché n’est agréable ni pour les courtiers, ni pour les acheteurs », témoigne Véronique Babin, qui croit que le marché se stabilisera naturellement. « Les délais de vente s’étirent de quelques jours chaque mois, les offres multiples sont passées de 15 à 3 par propriété, les prix se stabilisent doucement, des baisses de prix sont de retour, le travail qui reprend dans les bureaux rend moins pressant le besoin de déménager. »

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