Le plafond s’annonce de plus en plus bas pour les prix de l’immobilier

Seul le segment du condominium inscrivait des prix en baisse et une activité moins forte sur un marché de la revente dominé par les maisons unifamiliales.
Photo: Olivier Zuida Le Devoir Seul le segment du condominium inscrivait des prix en baisse et une activité moins forte sur un marché de la revente dominé par les maisons unifamiliales.

La firme de recherche Moody’s Analytics accouche également d’un scénario prévoyant un recul du prix de l’immobilier résidentiel sous les effets de la pandémie. La baisse moyenne atteindrait les 7 % en 2021.

« Le marché immobilier résidentiel ne pourra plus faire fi des pauvres conditions du marché du travail avec, à la clé, une hausse attendue des taux de vacances et de délinquance », résume Moody’s Analytics.

Le prix moyen de l’immobilier résidentiel au Canada était en hausse de 7,6 % en août sur un an. Il s’agit du rythme le plus rapide depuis 2017 qui témoigne d’un taux d’absorption élevé. Il était en augmentation de 12 % à Ottawa, de 7,5 % à Montréal. Seul le segment du condominium inscrivait des prix en baisse et une activité moins forte sur un marché de la revente dominé par les maisons unifamiliales, « ce qui soutient l’idée que la pandémie pousse les acheteurs davantage vers les banlieues », propose Abhilasha Singh, économiste et autrice de l’étude. Un sondage de BMO sur le marché de l’habitation publié jeudi indiquait, d’ailleurs, que « 29 % des acheteurs d’une première maison réorientaient leur recherche, abandonnant la grande ville pour la banlieue ou une zone rurale. Par ailleurs, le télétravail devenant de plus en plus répandu, un quart des acheteurs potentiels cherchent dorénavant une maison individuelle plutôt qu’un condo ou une maison en rangée », lit-on.

La hausse du revenu disponible combinée au recul des taux d’intérêt a contrebalancé la progression des prix, retient la firme de recherche. Ainsi, demande refoulée, programmes de soutien gouvernementaux, report des paiements hypothécaires et faibles taux d’intérêt ont contribué au maintien de la tendance haussière des prix cet été. Or le marché immobilier va faiblir et les prix sont condamnés à baisser, un chômage demeurant élevé et des revenus plus bas devant limiter le retour des acheteurs sur le marché.

Pour l’économiste, la vigueur observée cet été ne reflète pas la détérioration du marché du travail qui, en août, restait à plus de 1 million d’emplois sous son niveau d’avant la pandémie en février. « Le bilan des ménages a été préservé. » Aussi, les taux d’intérêt ont été abaissés, ajoutant au pouvoir d’achat. L’analyste observe que malgré un repli moyen d’environ 9 % de la rémunération des salariés, le revenu disponible au Canada a bondi de 11 % au deuxième trimestre et le taux d’épargne, à un peu moins de 30 %.

Sur le marché du logement, la demande a donc surpassé l’offre, une situation amplifiée par l’hésitation de vendeurs potentiels à offrir leur propriété sur le marché par crainte de la COVID-19. L’inventaire est tombé à des bas records, le ratio ventes/nouvelles inscriptions affichant en juillet un des taux les plus élevés jamais enregistré.

Moody’s Analytics ne croit toutefois pas que la poursuite de la croissance économique au troisième trimestre produira suffisamment d’emplois pour abaisser de façon notable le taux de chômage, qui devrait se situer légèrement au-dessus des 9 % à la fin de 2020. La reprise est également appelée à perdre de son rythme au premier semestre de 2021, sous le coup d’un ralentissement attendu de l’économie américaine, de la réduction ou de l’élimination graduelle des stimuli et d’une montée des problèmes liés à l’endettement. S’ajoute une faible immigration.

L’ombre d’un scénario encore pire

L’étude table donc sur une baisse moyenne de 7 % des prix de l’immobilier — légèrement sous les 7 % à Montréal — en 2021, suivie d’une remontée en 2022. Ce scénario pourrait toutefois s’assombrir davantage selon l’importance de la deuxième vague de la COVID-19 et le niveau d’application des restrictions le cas échéant.

Rappelons qu’en mai dernier DBRS Morningstar estimait que la pandémie avait eu pour effet de ramener les prix immobiliers à un niveau compatible avec la croissance des revenus des ménages et de la population. À ses yeux, l’immobilier canadien était surévalué de 20 % l’an dernier. De 26 et de 18 % dans les poches de surchauffe de Toronto et Vancouver, de 11 % à Montréal. Sa lecture modérée esquissait une contraction de 10 % du prix moyen au Canada d’ici 2022, de 14 % et de 10 % à Toronto et Vancouver (avec une contraction de 19 et de 15 % respectivement sur le marché des condominiums, là où il y a davantage de surchauffe), de 6 % à Montréal.

La Banque Nationale illustrait également cette différenciation régionale de l’amplitude des baisses estimées dans son scénario de base. Avec une correction de 13 % à Toronto, de 12 % à Vancouver, de 10 % à Calgary et de 7 % à Montréal.

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